مقدمه
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یکی از مهم ترین بخش ها در قراردادهای ساخت و ساز است که تاثیر مستقیمی بر منافع مالک و سازنده دارد. در همین راستا، دقت و شفافیت بالا دو رکن اصلی در قرارداد ساختمان سازی به شمار می آیند. این فرآیند نه تنها به توزیع عادلانه واحدها منجر می شود، بلکه از بروز اختلافات احتمالی در آینده میان مالک و سازنده در مراحل مختلف پروژه جلوگیری می کند. در این مقاله، با بررسی روش های مختلف تقسیم واحدها، عوامل تاثیرگذار و نکات حقوقی مرتبط، تلاش می کنیم تصویری جامع از این موضوع ارائه دهیم.
برای اطلاعات بیشتر در مورد تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، می توانید از طریق راه های ارتباطی زیر با کارشناسان خانه گستر تماس بگیرید:
- تلفن تماس: ۹۱۰۸۱۳۶۵
- فکس: ۹۱۰۸۱۳۶۵
- کدپستی: ۱۹۶۸۶۴۴۳۱۱
- ایمیل: info@kgyek.com
روش های رایج تقسیم واحدها
نحوه تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، بر اساس توافق مالک و سازنده متفاوت است. روش های مختلفی برای این کار وجود دارد که رایج ترین آن ها شامل موارد زیر است:
- تقسیم بر اساس متراژ: در این روش، سهم طرفین بر اساس متراژ کل پروژه محاسبه می شود. مالک و سازنده به نسبت تعیین شده در قرارداد، واحدها را بر اساس متراژ دریافت می کنند.
- تقسیم بر اساس واحد: در این روش، واحدها بر اساس تعداد تقسیم می شوند. مثلاً در پروژه های با چهار واحد، ممکن است دو واحد به مالک و دو واحد به سازنده تعلق گیرد.
- تقسیم به نسبت درصد: سهم مالک و سازنده بر اساس درصد مشخصی از پروژه تعیین می شود.
- تقسیم بر اساس طبقه و جهت: برخی اوقات طبقات یا جهت های خاص، ارزش بیشتری دارند و این موارد هنگام تقسیم واحدها لحاظ می گردد.
در برخی قراردادهای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ترکیبی از دو روش فوق اعمال خواهد شد تا هم به نیازهای مالک و هم به هزینه های سازنده پاسخ داده شود. پروژه های خانه گستر نمونه ای از استفاده موفق از این روش ها هستند که شفافیت و دقت در اجرای آن ها تضمین شده است.
عوامل تاثیرگذار در تعیین سهم مالک و سازنده
عوامل متعددی در تعیین نحوه تقسیم واحدها نقش دارند، از جمله:
- ارزش زمین: زمینی که در منطقه ای با ارزش بالا (مانند بهترین منطقه تهران) واقع شده باشد، معمولاً سهم بیشتری برای مالک به همراه دارد.
- هزینه ساخت: هر چه هزینه های ساخت بالاتر باشد، سهم سازنده افزایش می یابد. به این ترتیب، سازنده بر اساس هزینه های پیش بینی شده، سهم خود را مطالبه می کند.
- موقعیت پروژه: موقعیت مکانی پروژه می تواند بر ارزش نهایی واحدها تاثیرگذار باشد.
- شرایط اقتصادی: تغییرات قیمت مصالح و نوسانات بازار نقشی تعیین کننده بر تقسیم سهم خواهد داشت.
- توافقات خاص: برخی مالکان ممکن است در قبال ارائه زمین، خواهان امکانات خاصی در واحدها یا افزایش سهم خود باشند.
مشاوران حرفه ای فروش و بازرگانی می توانند به تعیین دقیق این عوامل در برآورد سهم مالک و سازنده هنگام تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت کمک کنند.
مشکلات رایج در قراردادهای تقسیم واحدها
مشکلات مشارکت در ساخت اغلب ناشی از عدم شفافیت و توافق دقیق در قرارداد یا پیش بینی نکردن شرایط احتمالی است. از مشکلات رایج تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اختلاف در نحوه تقسیم: در صورت عدم توافق روشن، اختلافات در تقسیم واحدها بسیار رایج است.
- تاخیر در پروژه: عدم تحویل به موقع واحدها می تواند باعث بروز اختلاف و تغییر در شرایط اولیه قرارداد شود.
- هزینه های پیش بینی نشده: افزایش هزینه های ساخت ممکن است منجر به درخواست سهم بیشتر توسط سازنده گردد.
- اختلاف در ارزش گذاری: توافق نداشتن در مورد ارزش واقعی واحدها.
- نقص در تعهدات: عدم انجام تعهدات توسط یکی از طرفین.
برای پیشگیری از مشکلات تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، همکاری با مجموعه هایی که تجربه زیادی در این زمینه دارند، توصیه می شود.
نکات حقوقی که باید بدانید
در قرارداد مشارکت در ساخت، رعایت نکات حقوقی زیر بسیار اهمیت دارد:
- تعیین دقیق سهم طرفین: قرارداد باید شامل جزییات دقیق نحوه تقسیم واحدها باشد.
- پیش بینی شرایط خاص: شرایطی مانند تاخیر در پروژه یا افزایش هزینه ها باید در قرارداد لحاظ شود.
- مشاوره حقوقی: استفاده از وکلای مجرب در تنظیم قرارداد می تواند از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند.
- شفافیت در متن قرارداد: تمام شرایط و نحوه تقسیم واحدها باید به صورت واضح در قرارداد قید شود.
- گنجاندن بندهای جریمه: برای جلوگیری از تخلف یا تاخیر.
- حضور وکیل متخصص: نقش وکیل در قرارداد مشارکت در ساخت، تضمین حقوق طرفین و پیشگیری از مشکلات قانونی است.
نحوه پیشگیری از مشکلات در قراردادها
برای پیشگیری از مشکلات مشارکت در ساخت، لازم است پیش از عقد قرارداد، با مشاوران حقوقی و فنی مشورت کنید. مشاوره با متخصصان حوزه مناقصه و مزایده می تواند در تنظیم قرارداد مناسب کمک کننده باشد. توجه داشته باشید که تمامی شرایط، وظایف و تعهدات طرفین باید به صورت شفاف در قرارداد درج شود. همچنین زمان بندی مراحل پروژه باید مشخص گردد. در هر مرحله از پروژه، قرارداد بررسی و در صورت نیاز به روز شود. به یاد داشته باشید انتخاب سازنده ای با تجربه در پروژه های مشابه می تواند از بسیاری از مشکلات جلوگیری کند.
نتیجه گیری
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت فرآیندی حساس است و به شفافیت و دقت بالا در تنظیم قرارداد نیاز دارد. با رعایت نکات فنی، حقوقی و بهره گیری از مشاوره حرفه ای و استفاده از تجربیات شرکت های معتبر می‌توان از بروز مشکلات جلوگیری کرده و پروژه ای موفق داشت.
سوالات متداول
بله، مالک می تواند در صورت ارزش بالای زمین یا ارائه امتیازات ویژه، درخواست سهم بیشتری کند. توافق در این موارد بستگی به مذاکره طرفین دارد.
در صورت تاخیر، معمولاً شرایط خاصی در قرارداد پیش بینی می شود که می تواند شامل کاهش سهم سازنده یا جریمه های مالی باشد.
وکیل می تواند با ارائه مشاوره تخصصی و تنظیم قرارداد جامع، از بروز مشکلات و اختلافات حقوقی جلوگیری کند. همچنین در صورت بروز اختلاف، وکیل می تواند از حقوق شما دفاع نماید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد نحوه تقسیم واحدها و بررسی پروژه های خود، با کارشناسان خانه گستر تماس بگیرید یا فرم مشاوره رایگان موجود در سایت را تکمیل کنید. همچنین نظرات و سوالات خود را در بخش نظرات با ما به اشتراک بگذارید تا کارشناسان ما پاسخگوی شما باشند.
https://www.autodesk.com/blogs/construction/building-construction-process-start-to-finish/
https://www.autodesk.com/blogs/construction/construction-contracts-types/