در دنیای پررونق و چالش برانگیز بازار مسکن همواره قوانین، حقوق و وظایف مشخصی برای طرفین قراردادها در نظر گرفته شده است. قانون پیش فروش آپارتمان جدید یکی از حقوق تعیین شده برای خریداران و فروشندگان است. در واقع، پیش فروش آپارتمان نیاز به آگاهی از قوانین و قراردادهای مرتبط و نیز محدودیت های حقوقی دارد. مشتریان پیش فروش و پیش خرید آپارتمان با اطلاع از قوانین بازار مسکن در این زمینه می توانند تصمیم گیری بهتری داشته باشند. قانون پیش فروش آپارتمان سال1402 به منظور به روز رسانی قوانین و مقررات حاکم بر معاملات بازار مسکن اطلاعات خوبی را در اختیار مشتری و فروشنده قرار می دهد. باید گفت قوانین پیش فروش در کنترل نوسانات بازار مسکن نقش موثر و چشمگیری دارند. اشخاص حقیقی و حقوقی با آگاهی از مقررات جدید پیش فروش آپارتمان می توانند با اطمینان بیشتری در این معاملات شرکت نمایند.
قانون پیش فروش آپارتمان جدید مجموعه ای از قوانین و مقررات حقوقی است و در معاملات پیش فروش ملک اجرا می شود. تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به لحاظ حقوقی یک قرارداد خاص محسوب می شود و مهم ترین بخش در فرآیند معاملات پیش فروش و پیش خرید آپارتمان به شمار می آید. قرارداد پیش فروش آپارتمان از نظر فنی و حقوقی بسیار حائز اهمیت است. قانون پیش فروش آپارتمان جدید حقوق و تعهدات طرفین قرارداد را مشخص می کند. قوانین پیش فروش آپارتمان با ارائه اطلاعات کامل، علاوه بر تضمین حقوق هر دو طرف مانع از بروز اختلافات اساسی می گردد. همچنین به پرسش های و ابهامات خریداران و فروشندگان پاسخی روشن و دقیق می دهد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان
قرارداد پیش فروش یکی از نکات مهمی است که در قانون پیش فروش آپارتمان جدید به اهمیت آن تاکید شده است. قرارداد پیش فروش آپارتمان، حقوق، تعهدات و توافقات میان خریدار و فروشنده را تعیین می نماید و از اختلافات حاصل از ابهامات موجود در معامله پیشگیری می کند. بر اساس ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، انعقاد هر نوع قرارداد که به موجب آن یکی از طرفین به عنوان مالک رسمی زمین شناخته می شود و طرف دیگر ساختمان را در هنگام احداث و تکمیل مراحل ساخت، معامله می کند؛ «قرارداد پیش فروش ساختمان» گفته می شود. طبق قانون پیش فروش آپارتمان جدید، پیش فروشنده متعهد است پس از به پایان رساندن عملیات ساختمانی، آن را به پیش خریدار در مهلت مشخص تحویل دهد. پس از انعقاد قرارداد هر یک از طرفین باید به تعهدات خود پایبند باشند. در صورتی که یکی از طرفین به انجام وظایف تعیین شده متعهد نباشد، می توان با در نظر گرفتن ضرر و زیان طرف دیگر، معامله را فسخ کرد.
پروژه بهرود
شرایط قرارداد طبق قانون پیش فروش آپارتمان جدید چیست؟
مهم ترین موارد در قانون پیش فروش آپارتمان سال1402 که در قرارداد ذکر می شوند، عبارتند از:
مشخصات کامل و صحیح پیش فروشنده و پیش خریدار (حقیقی یا حقوقی)
مشخصات کامل آپارتمان پیش فروش (آدرس ملک، پلاک و مشخصات ثبتی)
موقعیت و نوع کاربری ساختمان (مساحت عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نما و نوع متریال ساخت)
امکانات پروژه (شماره طبقه، متراژ، شماره واحد، تعداد اتاق ها، انباری و پارکینگ)
تعهدات و توافقات طرفین معامله
قیمت و زمان تحویل واحد
تعیین تعداد قسط ها، مبلغ، زمان و نحوه پرداخت هر یک از اقساط
تعیین میزان ضرر، زیان و خسارت (در صورت عدم تعهد یکی از طرفین)
تنظیم سند انتقال قطعی
تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی
ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط از سوی پیش خریدار
معرفی داوران
با بهره گیری از مقررات تعیین شده در قانون پیش فروش آپارتمان جدید می توان از تضمین حقوق در قرارداد و توافق نامه میان طرفین اطمینان حاصل کرد.
مجموعه ویلایی پروژه آسمان البرز
مجموعه ویلایی پروژه آسمان البرز
مدارک لازم در قرارداد پیش فروش
قرارداد پیش فروش مطابق با قانون پیش فروش آپارتمان جدید باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. در هنگام مراجعه جهت عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان این مدارک را به همراه داشته باشید:
سند رسمی مالکیت یا اجاره (با حق احداث بنا) از سوی پیش فروشنده
پروانه ساخت ساختمان
شناسنامه فنی هر واحد
تاییدیه مهندس ناظر برای پایان عملیات پی (فونداسیون) ساختمان
بیمه نامه
استعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
مزایای قانون پیش فروش آپارتمان جدید در خرید ملک
در سال های اخیر پیش خرید و پیش فروش آپارتمان با توجه به تورم، افزایش قیمت ها و کاهش قدرت خرید از رونق خوبی برخوردار شده است. در این میان، مقررات اعمال شده در روند پیش فروش و به روز رسانی این قوانین باعث رشد صعودی در بازار پیش فروش آپارتمان شده است. با توجه شرایط و الزامات ارائه شده در قانون پیش فروش آپارتمان سال 1402، خرید به صورت پیش فروش یک سرمایه گذاری مطمئن و سودآور محسوب می شود.
از مهم ترین مزایای آپارتمان های پیش فروش می توان به قیمت مناسب تر، روش های پرداخت منعطف تر و انتخاب بهتر اشاره کرد. چنان چه شخصی در مرحله پیش فروش، اقدام به خرید آپارتمان نماید، این امکان برایش فراهم شده است که با سرمایه کمتر وارد بازار مسکن شود و برای خرید با نرخ تورم در آینده مواجه نشود. همچنین زمان تحویل معمولاً ارزش آپارتمان افزایش یافته است و به نوعی پیش خرید یک سرمایه گذاری موفق محسوب می شود. از آن جایی که اغلب در پروژه های ساختمانی، واحدهای مختلفی برای پیش فروش وجود دارد، خریدار می تواند با توجه به بودجه و انتظارات خود انتخاب بهتری داشته باشد. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان جدید خریدار می تواند ضمن توافق با فروشنده، برنامه ریزی مالی مشخصی داشته باشد تا در پرداخت اقساط دچار مشکل نشود. پیش خریدار این امکان را دارد که از پتانسیل های رشد و توسعه منطقه در آینده بهره مند شود.
تحلیل و بررسی قانون پیش فروش آپارتمان جدید
با توجه به مفاد ذکر شده در قانون پیش فروش آپارتمان سال 1402، پیش خرید و پیش فروش آپارتمان تنها از جانب مالک رسمی زمین و یا وکیل مالک بلا مانع است و سازنده بنا نمی تواند اقدام به پیش فروش نماید. لازم به ذکر است چنان چه سازنده بنا، در امر ساخت و ساز عنوان سرمایه گذار را داشته باشد، و در صورتی که مشمول بند یک ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان هم باشد، امکان پیش فروش آپارتمان را خواهد داشت.
قانون پیش فروش آپارتمان جدید از جمله قوانینی محسوب می شود که برای رسیدگی به تخلفات و عدم اجرای تعهدات طرفین شرط داوری پیش بینی شده است. اگر هر یک از دو طرف به انجام تعهدات تعیین شده پایبند نباشد، برای حل اختلاف به داوری ارجاع داده می شود. در این مرحله، چنان چه یکی از طرفین با رای داور موافق نباشد، می تواند به دادگاه عمومی دادخواست دهد. مطابق با قانون پیش فروش آپارتمان سال 1402، در صورتی می توان اقدام به پیش فروش نمود که عملیات پی ساختمان به اتمام رسیده باشد. امکان پیش فروش بر روی زمین یا ساختمان قدیمی میسر نیست. در صورت وارد خسارت، چنان چه پیش فروشنده و پیش خریدار برای ضرر و زیان توافق کرده باشند، مطابق با آن اجرا می شود. در صورت عدم توافق، میزان خسارت توسط ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان جدید تعیین می گردد. به طور کلی، قرارداد پیش فروش آپارتمان، روشی اصولی برای انجام یک معامله مطمئن و تضمین شده است.
